Redirecting to http://dergipark.org.tr/_fragment?_hash=7RlvK-7arHYxJ8NdC8Ostm8Ie57rDUlfGHFEaEOKqjE&_path=id%3D1604006%26_format%3Dhtml%26_locale%3Den%26_controller%3DApp%255CController%255CSite%255CArticleController%253A%253AesiArticleStats.
Research Article
BibTex RIS Cite

Kudüs’te Yabancıların Etkisiyle Mülkiyetin Değerlenmesi ve Emlak Piyasasının Oluşumu

Year 2025, Issue: Kudüs’te Kimlik ve Mekan, 105 - 125, 30.04.2025

Ali İhsan Aydın

https://doi.org/10.34230/fiad.1604006

Abstract

Osmanlı asırları boyunca Kudüs ve çevresinde farklı dönüşüm süreçleri yaşandı. 19. yüzyılın ikinci yarısında her alanda yaşanan dönüşüm öncekilerin aksine devleti, toplumu ve şehirleri derinden etkiledi. Yabancıların önce bölgeye bireysel ilgileri, ardından kurumsal yapılar etrafında şekillenen varlıkları, dönüşümü görünür kılan etkilerden biriydi. Büyük devletlerin kutsal topraklardaki nüfuz mücadelesinin tetiklediği “Kudüs’te var olma” olgusu, mülkiyetin değerlenmesini ve şehrin büyümesini beraberinde getirdi. Kudüs şehrinin ana yol güzergahlarında bulunmamasına rağmen yabancıların bölgeye ilgisi nedeniyle artan nüfus, daha önce görülmemiş bir şekilde emlak piyasasını yükseltti. Mülk alım satımından geçinen kesimlerin ortaya çıkmasını sağladı, yerli ve yabancı emlak yatırımcılarını harekete geçirdi.
Bahsedilen bu dönüşüm süreci aynı zamanda Osmanlı devletinin merkezileşmeye ve kurumsal yapısını güçlendirmeye odaklandığı bir dönemdi. Bu dönemde mali, idari ve hukuki alanlarda hazırlanan reformlar yeni karşılaşılan ihtiyaçlara göre şekillenmekteydi. Tanzimat’ın ilanıyla birlikte uygulanması tasarlanan mülkiyet reformları da yabancıların ilgisiyle hareketlenen emlak piyasasının ortaya çıkardığı zorunluluklara göre revize edilerek uygulanıyordu. 1850 yılında Kudüs’te canlanan emlak piyasası I. Dünya Savaşı’nın başlamasına kadar yükselmeye ve şehirdeki mülkler değerlenmeye devam etti.
Bu çalışma Kudüs’te emlak piyasasının canlanmaya başlamasından itibaren mülklerin hangi faktörlere bağlı olarak değerlendiğini incelemektedir. Bu inceleme yapılırken eş zamanlı olarak da piyasanın hareketlenmesinden önce tasarlanan ve uygulanmaya çalışılan mülkiyet reformlarının yeni durumlara uyarlanmasına atıflar yapmaktadır.

Keywords

Filistin Kudüs Özel Mülkiyet Miri Emlak Yabancılar Piyasa İngilizler

References

  • Cumhurbaşkanlığı Osmanlı Arşivleri (BOA), Sadaret Meclis-i Vâlâ Evrakı (A.MKT.MVL).
  • BOA, Sadaret Nezareti ve Devâir Evrakı (A.MKT.NZD).
  • BOA, Sadaret Mektubî Kalemi Umum Vilâyât (A.MKT.UM).
  • BOA, Hariciye Nezareti Siyasi (HR.SYS).
  • BOA, Hariciye Nezareti Tercüme Odası Belgeleri (HR.TO).
  • BOA, İrade Hariciye (İ.HR).
  • BOA, İrade Meclis-i Vala (İ.MVL).
  • BOA, İrade Mesail-i Mühimme (İ.MSM).
  • BOA, Meclis-i Vâlâ (MVL).
  • BOA, Yıldız Perakende Umumi (Y.PRK.UM).
  • İngiliz Arşivleri
  • UK The National Archives Foreign Office (FO).
  • UK The National Archives Maps and Plans (MR).
  • Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kuyûd-ı Kadîme Arşivi (TKG.KK)
  • Zabıt Kayıt Defterleri (ZK.d).
  • Araştırma Eserler
  • Avcı, Yasemin. Değişim Sürecinde Bir Osmanlı Kenti: Kudüs (1890-1914). Ankara: Phoenix, 2004.
  • Avcı, Yasemin ve Yazıcı Özdemir, Ömür. “Kudüs Nüfus Defterlerine Göre Kent Toplumu ve Mekân (1905-1917): Bab El-Halil Mahallesi Örneği.” Filistin Araştırmaları Dergisi, no. 14 (2023): 43-74.
  • Aydın, Ali İhsan. Kudüs’te Son Osmanlı Nizamı. İstanbul: Vakıfbank Kültür Yayınları, 2024.
  • Ben-Arieh, Yehoshua. “The Growth of Jerusalem in the Nineteenth Century.” Annals of the Association of American Geographers 65, no. 2 (Haziran 1975), 252-269.
  • Ben-Arieh, Yehoshua. Jerusalem in the 19th Century: Emergence of the New City. Jerusalem: Yad Izhak Ben-Zvi, 1986.
  • Biren, Mehmed Tevfik. “Bir Devlet Adamının” Mehmet Tevfik Bey’in (Biren) II. Abdülhamid, Meşrutiyet ve Mütareke Devri Hatıraları. haz. F. Rezan Hürmen. İstanbul: Arma Yayınları, 1993.
  • Buzpınar, Tufan. “Suriye ve Filistin'de Avrupa Nüfuz Mücadelesinde Yeni Bir Unsur: İngiliz Misyonerleri (19. Yüzyıl).” İslam Araştırmaları Dergisi 10, (2003), 107-120.
  • Carmel, Alex. “A Note on The Christian Contribution to Palestine’s Development in the 19th Century.” Palestine in the Late Ottoman Period Political, Social and Economic Transformation, ed. David Kushner, 302-308. Jerusalem: Yad Izhak Ben-Zvi, 1986.
  • Chiha, Nedjib H. ve Cin, Halil. “Osmanlı Devletinde Gayrimenkul Mülkiyeti Bakımından Yabancıların Hukuki Durumu.” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 24, no. 1 (1967): 247-274.
  • Dolu, Alaattin. Osmanlı Kudüs’ü: Kent Kimliği Nüfus ve Meşruiyet 1703-1789. İstanbul: Küre Yayınları, 2020.
  • El-Awaisi, Khalid ve Yiğit, Emine. “Early Foreign Penetration in the Holy Land during the Late Ottoman Period: The Role of Britain.” Journal of Islamicjerusalem Studies 20, no. 1, (2020): 1-18.
  • Eliav, Mordechai. Britain and the Holy Land 1838-1914: Selected Documents From the British Consulate in Jerusalem. Jerusalem: Yad Izhak Ben-Zvi Publications, 1997.
  • Freas, Erik Eliav. “Ottoman Reform, Islam and Palestine's Peasantry.” The Arab Studies Journal 18, no. 1 (Spring 2010): 196-231.
  • Granott, Abraham. The Land System in Palestine: History and Structure. London: Eyre & Spottiswoode, 1952.
  • Hyamson, Albert Montefiore. The British Consulate in Jerusalem in Relation to the Jews of Palestine 1838-1914 I. London: Edward Goldston for the Jewish Historical Society of England, 1939.
  • Kark, Ruth. Jaffa: A City in Evolution 1799-1917. Jerusalem: Yad Izhak Ben-Zvi Press, 1990.
  • Kark, Ruth. Jerusalem Neighborhoods: Planning and By-laws 1855-1930. Jerusalem: Mount Scopus Publications, 1991.
  • Kark, Ruth. American Consuls in the Holy Land 1832-1914. Jerusalem: Wayne State University Press, 1994.
  • Kark, Ruth ve Oren-Nordheim, Michal. Jerusalem and Its Environs: Quarters, Neighbourhoods, Villages 1800-1948. Detroit/Jerusalem: The Hebrew University Magnes Press/Jerusalem-Wayne State University Press, 2001.
  • Katz, Itamar ve Kark, Ruth. “The Church and Landed Property: The Greek Orthodox Patriarchate of Jerusalem.” Middle Eastern Studies 43, no. 3 (Mayıs 2007): 383-408.
  • Kurşun, Zekeriya ve Aydın, Ali İhsan. “Kudüs Haseki Sultan Vakfı’nın Tapu Kayıtları.” Kudüs’ün Melikesi Haseki Sultan Vakfı: Kuruluşu, Yönetimi ve Mülkleri, haz. Zekeriya Kurşun ve Ali İhsan Aydın, 121-146. İstanbul: Fatih Sultan Mehmet Vakıf Üniversitesi Yayınları, 2022.
  • Memiş, Şerife Eroğlu. Osmanlılaşma ve Yerel Ağlar Arasında Kudüs’te Vakıf, Toplum ve Devlet (1703-1831). İstanbul: Libra Kitap, 2021.
  • Muhtadi, Abla ve Naïli, Falestin. “Back into the Imperial Fold: The End of Egyptian Rule through the Court Records of Jerusalem, 1839–1840.” Ordinary Jerusalem 1840–1940: Opening New Archives, Revisiting a Global City, ed. Angelos Dalachanis ve Vincent Lemire, 186-199. Leiden: BRILL, 2018.
  • Rood, Judith Mendelsohn. Sacred Law in the Holy City: The Khedival Challenge to the Ottomans as seen from Jerusalem, 1829-1841. Leiden: BRILL, 2004.
  • Schölch, Alexander. “Britain in Palestine, 1838-1882: The Roots of the Balfour Policy.” Journal of Palestine Studies 22, no. 1 (1992): 39-56. Schölch, Alexander. Palestine in Transformation, 1856-1882: Studies in Social, Economic and Political Development. çev. William C. Yung ve Michael C. Gerrity. Washington: The Institute for Palestine Studies, 2006.
  • Solomonovich, Nadav ve Kark, Ruth. “Land Privatization in Nineteenth-century Ottoman Palestine.” Islamic Land And Society 22, no. 3 (2015): 221-252.
  • Tanzimat Sonrası Arazi ve Tapu 35 Numaralı Kanun-ı Kalemiye Defteri 40 Numaralı Kanunnâme-i Arazi Defteri (Transkripsiyon/Tıpkıbasım). haz. Abdullah Sivridağ vd. İstanbul: Devlet Arşivleri Genel Müdürlüğü Yayınları, 2014.
  • Wikimedia Vakfı, “1841 Aldrich and Symonds map of Jerusalem.” Wikipedia, 28. Nisan 2025.
  • https://en.wikipedia.org/wiki/File:1841_Aldrich_and_Symonds_map_of_Jerusalem.jpg.

The Valuation of Property and the Emergence of the Real Estate Market in Jerusalem Under the Influence of Foreigners

Year 2025, Issue: Kudüs’te Kimlik ve Mekan, 105 - 125, 30.04.2025

Ali İhsan Aydın

https://doi.org/10.34230/fiad.1604006

Abstract

Throughout the centuries of Ottoman rule, Jerusalem and its surroundings underwent various processes of transformation. The transformations that occurred in all areas during the second half of the 19th century, unlike those before, deeply affected the state, society, and cities. The initial individual interest of foreigners in the region, followed by their institutional presence, was among the visible effects of this transformation. The phenomenon of “existing in Jerusalem,” fueled by the struggle for influence of Great Powers over the Holy Lands, led to the appreciation of property values and the city's expansion. Despite not being located on major transportation routes, Jerusalem witnessed an unprecedented rise in its real estate market due to the increasing interest of foreigners, which contributed to population growth. This, in turn, spurred the emergence of groups dependent on property trade and mobilized both local and foreign real estate investors.
The transformation process mentioned also coincided with the Ottoman state's focus on centralization and strengthening its institutional structure. The reforms prepared in the financial, administrative, and legal domains during this period were shaped to address emerging needs. The property reforms, designed to be implemented following the proclamation of the Tanzimat, were revised and applied in response to the pressures arising from the real estate market, which had been stimulated by foreign interest. The real estate market in Jerusalem, which began to revive in 1850, continued to expand and property values increased until the outbreak of World War I.
This study examines the factors that contributed to the appreciation of property values in Jerusalem following the revitalization of the real estate market. Simultaneously, it also references the adaptation of property reforms, initially designed and implemented before the market's growth, to the newly emerging conditions.

Keywords

Palestine Jerusalem Privet Property Miri (State-Owned Land) Real Estate Foreigners Market British

References

  • Cumhurbaşkanlığı Osmanlı Arşivleri (BOA), Sadaret Meclis-i Vâlâ Evrakı (A.MKT.MVL).
  • BOA, Sadaret Nezareti ve Devâir Evrakı (A.MKT.NZD).
  • BOA, Sadaret Mektubî Kalemi Umum Vilâyât (A.MKT.UM).
  • BOA, Hariciye Nezareti Siyasi (HR.SYS).
  • BOA, Hariciye Nezareti Tercüme Odası Belgeleri (HR.TO).
  • BOA, İrade Hariciye (İ.HR).
  • BOA, İrade Meclis-i Vala (İ.MVL).
  • BOA, İrade Mesail-i Mühimme (İ.MSM).
  • BOA, Meclis-i Vâlâ (MVL).
  • BOA, Yıldız Perakende Umumi (Y.PRK.UM).
  • İngiliz Arşivleri
  • UK The National Archives Foreign Office (FO).
  • UK The National Archives Maps and Plans (MR).
  • Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kuyûd-ı Kadîme Arşivi (TKG.KK)
  • Zabıt Kayıt Defterleri (ZK.d).
  • Araştırma Eserler
  • Avcı, Yasemin. Değişim Sürecinde Bir Osmanlı Kenti: Kudüs (1890-1914). Ankara: Phoenix, 2004.
  • Avcı, Yasemin ve Yazıcı Özdemir, Ömür. “Kudüs Nüfus Defterlerine Göre Kent Toplumu ve Mekân (1905-1917): Bab El-Halil Mahallesi Örneği.” Filistin Araştırmaları Dergisi, no. 14 (2023): 43-74.
  • Aydın, Ali İhsan. Kudüs’te Son Osmanlı Nizamı. İstanbul: Vakıfbank Kültür Yayınları, 2024.
  • Ben-Arieh, Yehoshua. “The Growth of Jerusalem in the Nineteenth Century.” Annals of the Association of American Geographers 65, no. 2 (Haziran 1975), 252-269.
  • Ben-Arieh, Yehoshua. Jerusalem in the 19th Century: Emergence of the New City. Jerusalem: Yad Izhak Ben-Zvi, 1986.
  • Biren, Mehmed Tevfik. “Bir Devlet Adamının” Mehmet Tevfik Bey’in (Biren) II. Abdülhamid, Meşrutiyet ve Mütareke Devri Hatıraları. haz. F. Rezan Hürmen. İstanbul: Arma Yayınları, 1993.
  • Buzpınar, Tufan. “Suriye ve Filistin'de Avrupa Nüfuz Mücadelesinde Yeni Bir Unsur: İngiliz Misyonerleri (19. Yüzyıl).” İslam Araştırmaları Dergisi 10, (2003), 107-120.
  • Carmel, Alex. “A Note on The Christian Contribution to Palestine’s Development in the 19th Century.” Palestine in the Late Ottoman Period Political, Social and Economic Transformation, ed. David Kushner, 302-308. Jerusalem: Yad Izhak Ben-Zvi, 1986.
  • Chiha, Nedjib H. ve Cin, Halil. “Osmanlı Devletinde Gayrimenkul Mülkiyeti Bakımından Yabancıların Hukuki Durumu.” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 24, no. 1 (1967): 247-274.
  • Dolu, Alaattin. Osmanlı Kudüs’ü: Kent Kimliği Nüfus ve Meşruiyet 1703-1789. İstanbul: Küre Yayınları, 2020.
  • El-Awaisi, Khalid ve Yiğit, Emine. “Early Foreign Penetration in the Holy Land during the Late Ottoman Period: The Role of Britain.” Journal of Islamicjerusalem Studies 20, no. 1, (2020): 1-18.
  • Eliav, Mordechai. Britain and the Holy Land 1838-1914: Selected Documents From the British Consulate in Jerusalem. Jerusalem: Yad Izhak Ben-Zvi Publications, 1997.
  • Freas, Erik Eliav. “Ottoman Reform, Islam and Palestine's Peasantry.” The Arab Studies Journal 18, no. 1 (Spring 2010): 196-231.
  • Granott, Abraham. The Land System in Palestine: History and Structure. London: Eyre & Spottiswoode, 1952.
  • Hyamson, Albert Montefiore. The British Consulate in Jerusalem in Relation to the Jews of Palestine 1838-1914 I. London: Edward Goldston for the Jewish Historical Society of England, 1939.
  • Kark, Ruth. Jaffa: A City in Evolution 1799-1917. Jerusalem: Yad Izhak Ben-Zvi Press, 1990.
  • Kark, Ruth. Jerusalem Neighborhoods: Planning and By-laws 1855-1930. Jerusalem: Mount Scopus Publications, 1991.
  • Kark, Ruth. American Consuls in the Holy Land 1832-1914. Jerusalem: Wayne State University Press, 1994.
  • Kark, Ruth ve Oren-Nordheim, Michal. Jerusalem and Its Environs: Quarters, Neighbourhoods, Villages 1800-1948. Detroit/Jerusalem: The Hebrew University Magnes Press/Jerusalem-Wayne State University Press, 2001.
  • Katz, Itamar ve Kark, Ruth. “The Church and Landed Property: The Greek Orthodox Patriarchate of Jerusalem.” Middle Eastern Studies 43, no. 3 (Mayıs 2007): 383-408.
  • Kurşun, Zekeriya ve Aydın, Ali İhsan. “Kudüs Haseki Sultan Vakfı’nın Tapu Kayıtları.” Kudüs’ün Melikesi Haseki Sultan Vakfı: Kuruluşu, Yönetimi ve Mülkleri, haz. Zekeriya Kurşun ve Ali İhsan Aydın, 121-146. İstanbul: Fatih Sultan Mehmet Vakıf Üniversitesi Yayınları, 2022.
  • Memiş, Şerife Eroğlu. Osmanlılaşma ve Yerel Ağlar Arasında Kudüs’te Vakıf, Toplum ve Devlet (1703-1831). İstanbul: Libra Kitap, 2021.
  • Muhtadi, Abla ve Naïli, Falestin. “Back into the Imperial Fold: The End of Egyptian Rule through the Court Records of Jerusalem, 1839–1840.” Ordinary Jerusalem 1840–1940: Opening New Archives, Revisiting a Global City, ed. Angelos Dalachanis ve Vincent Lemire, 186-199. Leiden: BRILL, 2018.
  • Rood, Judith Mendelsohn. Sacred Law in the Holy City: The Khedival Challenge to the Ottomans as seen from Jerusalem, 1829-1841. Leiden: BRILL, 2004.
  • Schölch, Alexander. “Britain in Palestine, 1838-1882: The Roots of the Balfour Policy.” Journal of Palestine Studies 22, no. 1 (1992): 39-56. Schölch, Alexander. Palestine in Transformation, 1856-1882: Studies in Social, Economic and Political Development. çev. William C. Yung ve Michael C. Gerrity. Washington: The Institute for Palestine Studies, 2006.
  • Solomonovich, Nadav ve Kark, Ruth. “Land Privatization in Nineteenth-century Ottoman Palestine.” Islamic Land And Society 22, no. 3 (2015): 221-252.
  • Tanzimat Sonrası Arazi ve Tapu 35 Numaralı Kanun-ı Kalemiye Defteri 40 Numaralı Kanunnâme-i Arazi Defteri (Transkripsiyon/Tıpkıbasım). haz. Abdullah Sivridağ vd. İstanbul: Devlet Arşivleri Genel Müdürlüğü Yayınları, 2014.
  • Wikimedia Vakfı, “1841 Aldrich and Symonds map of Jerusalem.” Wikipedia, 28. Nisan 2025.
  • https://en.wikipedia.org/wiki/File:1841_Aldrich_and_Symonds_map_of_Jerusalem.jpg.
There are 45 citations in total.

Details

Primary Language Turkish
Subjects Ottoman Field Service, Ottoman Society, Ottoman Institutions and Civilization (Other), Late Modern History of Middle East
Journal Section RESEARCH ARTICLES
Authors

Ali İhsan Aydın 0000-0001-5846-1334

Publication Date April 30, 2025
Submission Date December 19, 2024
Acceptance Date March 5, 2025
Published in Issue Year 2025 Issue: Kudüs’te Kimlik ve Mekan

Cite

Chicago Aydın, Ali İhsan. “Kudüs’te Yabancıların Etkisiyle Mülkiyetin Değerlenmesi Ve Emlak Piyasasının Oluşumu”. Filistin Araştırmaları Dergisi, no. Kudüs’te Kimlik ve Mekan (April 2025): 105-25. https://doi.org/10.34230/fiad.1604006.
 Download Cover Image

 This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial 4.0 International License. Click for more information.

Indexes / Databases: SCOPUS| EBSCO| INDEX ISLAMICUS| MLA | INDEX COPERNICUS | CEEOL | SCIENTIFIC INDEXING | DRJI | İSAM | ASOS İNDEKS

Filistin Araştırmaları Dergisi- FAD

[Bulletin of Palestine Studies]

[כתב העת ללימודים פלסטיניים]

[مجلة دراسات فلسطينية ]

ISSN: 2587-2532

E-ISSN 2587-1862 

www.filistin.org